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买房后无力支付余款购房者被判赔违约金

2015-04-03 来源：中山日报 2015-04-03 第 7382 期 A9版　　【收藏本文】

　　委托中介公司买二手房，却两次不能在约定时间内付清余款，买家赵女士于去年7月被中介公司告上法庭。中介公司索要7500元违约金，而赵女士则提出反诉，要求中介公司退还5000元订金。这笔房地产买卖没有成交，谁该为此承担责任？4月2日，市中级法院通报了该案的终审判决。
　　■案情回顾：买家拖欠购房款导致买卖取消，中介公司起诉索赔
　　2013年年初，刘小姐委托中介公司出售她在沙溪的一处房产。同年3月14日，赵女士看中这套房，并与刘小姐、中介公司签订房地产买卖合同，这套房子总价28万元，双方约定赵女士在签合同时支付2.8万元定金作为第一部分房款，余款在双方签署《广东省房地产买卖合同》时付清，双方须于2014年4月13日前签署上述合同及递件至国土部门。
　　由于中介公司已提供服务，赵女士须向中介公司支付7500元作佣金。卖方、买方或双方没能按合同卖出或买入该物业，则违约方须即时付中介公司7500元作为违约金。
　　2014年3月6日，中介公司代刘小姐收了赵女士的订金5000元，但该款中介公司没有支付给刘小姐。合同签订后，赵女士向刘小姐支付了定金2.8万元。后来，赵女士无法在合同约定的时间内支付余款给刘小姐。
　　三方经协商又在2014年4月11日签订补充协议，约定将过户时间推迟到2014年7月12日。然而，约定的过户时间过后，赵女士依然没有支付余下的房款及办理过户手续，导致交易取消。随后，中介公司诉至法院，请求判令赵女士向中介公司支付违约金7500元。赵女士在诉讼过程中提起反诉，请求判令中介公司退还订金5000元。
　　■庭审焦点：中介公司是否已促成合同成立？该不该收违约金？
　　庭审中，赵女士向法院诉称：根据合同法规定，居间人没有促成合同成立的，不得要求支付报酬。在赵女士买房的过程中，中介公司只是做了一个简单的意向协议，并没有带领双方签订二手房买卖合同，还有大量的后续工作没有做。因此，中介公司要求支付报酬是不合理的。
　　赵女士还称，中介公司没有促使双方买卖关系顺利进行，而且从中作梗，激化双方的矛盾，他要求将房屋过户到家人或朋友名下，并做好委托公证后一次性将房款支付给刘小姐，但中介公司和刘小姐均予以拒绝。中介公司存在商业欺诈行为，他们要求中介费用是不合理的。另外，房屋本身存在重大质量问题。
　　同时，赵女士提供了案外人陈某出具的一份说明，以证明赵女士曾多次要求中介公司和刘小姐配合办理委托公证，将涉案房屋过户到其他人名下，但中介公司和刘小姐拒绝配合，因此，赵女士并没有违约。
　　中介公司回应称，房屋是卖给赵女士的，赵女士在没有付清房款前要求作委托公证，将房屋转给别人，对卖房人来说是一房多卖行为，是不合理的要求。另外，刘小姐、赵女士与中介公司签订的《房地产买卖合同》中还约定，该物业是以签约时之现状售予买方，而买方已检查或已授权代表为检查该物业，故买方不得借此拒绝交易。
　　■法院判决：中介公司退还订金赵女士支付违约金7500元
　　法院认为，在双方的房屋买卖合同没有协商一致解除或变更的情况下，赵女士要求中介公司及刘小姐配合做委托公证将涉案房屋过户到其他人名下，明显涉及另一个房屋转让关系，已经超出居间人的工作范围，中介公司不予配合并无不妥。
　　中介公司已经促成了赵女士与刘小姐之间房屋买卖合同成立，由于赵女士没有按照约定支付房款，致使该买卖合同无法继续履行。赵女士的行为违反合同的约定，应承担违约责任。依据合同约定，赵女士应当向中介公司支付违约金7500元。
　　不过，由于赵女士已依约向刘小姐支付了定金28000元，因此由中介公司收取的5000 元订金在这起房产买卖中应该转作购房款。由于房产合同无法再履行，中介公司应当将这5000元退回赵女士。
　　关于赵女士所说涉案房屋存在严重质量问题的辩解，法院认为根据三方约定，签约时买方已行使了检查涉案房屋的权利，赵女士以房屋质量问题拒付居间费用，理据不足，法院不予采纳。市第一法院一审判决赵女士支付7500元违约金，中介公司返还5000元订金。赵女士向市中院提起上诉。近日，市中院驳回上诉，维持原判。目前，该判决已生效。
　　

文/本报记者张房耿通讯员刘一慧姜新林图/美堂　

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