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三角一村民自建房多占房企几平方米

2014-07-03 来源：中山日报 2014-07-03 第 7108 期 A7版　　【收藏本文】

　　2012年，三角镇一家房地产企业起诉村民的自建房侵占其土地6.2 平方米，开发商坚持不要赔偿而是要村民拆除房屋返还土地。结果，这一诉求被法院终审驳回。在这起排除妨害纠纷中，村民的自建房经测量确实侵占了对方土地，法院为何没有支持开发商的诉求？
　　◆案情回放：房企被占6.2平方米土地，起诉要求村民拆屋
　　2007年至2008年，三角镇高平村村民罗某棠在宅基地上自建了四幢房屋，其中一套后来建成的新三层房屋，在2010年2月办理了房屋产权证。就在那年，三角镇一家房产开发商购买了高平村一处面积为16733.5平方米的国有土地，这块土地紧挨着罗某棠的宅基地。开发商开始建设楼盘，并在2012年建成。
　　由于罗某棠的新三层房屋、旧三层房屋与开发商的楼盘相邻，位置呈L形状。随后，开发商把罗某棠告上了法庭，称罗某棠的房屋占了他们的土地。开发商请求法院判令罗某棠立即停止侵权、拆除建在开发商土地上的房屋。
　　开发商申请法院委托专业机构进行测量，市第二法院委托了中山市黄圃镇测绘工程有限公司进行鉴定，测绘公司现场测量后向法院出具书面测量图纸，证实罗某棠的房屋确实超出了宅基地的用地范围，共侵占了开发商土地使用权面积6.2平方米。其中新三层房屋侵占2.1平方米，旧三层房屋侵占4.1 平方米。
　　◆法院判决：房企拒绝要求赔偿，法院驳回拆屋诉求
　　市第二法院认为，测量结果足以证实，罗某棠房屋确实侵占了开发商土地使用权6.2平方米。但是罗某棠房屋已完工、居住多年，一旦拆除超出房屋部分，将对罗某棠房屋整体造成较大影响。法院认为，该案不宜通过罗某棠拆除超出部分房屋的方式保障开发商权利。开发商拒绝通过向罗某棠赔偿损失等方式主张侵权责任，一审被法院驳回诉求。
　　开发商提起上诉并认为，罗某棠超出的面积不仅造成开发商土地价值损失，还导致他们在建设区时留出3米多的相邻空间进行规划、开发，造成土地使用权开发价值损失。
　　市中级法院审理该案后认为，开发商在建楼时已经留出约3米的相邻空间，且开发商没能证明罗某棠侵权对其造成的妨碍具有紧迫性。即使罗某棠拆除超出部分房屋，恢复土地原状，该部分土地使用权对开发商的利用价值亦不大。相反，罗某棠拆除部分房屋，必然对房屋整体使用功能造成较大影响，恢复原状费用也可能超过开发商的实际损失。
　　因此，从物尽其用、经济效益的角度考虑，市中级法院认为该案不宜采取排除妨害的方式对开发商的权利进行救济，开发商可通过主张罗某棠赔偿损失等方式承担侵权责任。近日，市中级法院驳回了开发商的诉求。6月10日，该案发生法律效力。
　　◆法官说法：维权应适度
　　法律是一门修复社会关系、平衡各方利益的“艺术”。承办该案的市第二法院黄圃法庭副庭长曾志专表示，法官在适用法律的过程中，不能简单、机械理解法律，要熟悉法条，更要理解法条背后法的原则、目的和价值。在诉讼中，权利人维权一定要适度，否则容易导致诉权的不适当使用以致请求不一定受到法律保护。
　　这是一起排除妨害纠纷的个案，并不是凡是侵占他人土地使用权都无需拆除。本案中，罗某棠客观上确实侵占开发商土地，而根据侵权责任法的规定，恢复原状为承担侵权责任的一种方式，开发商要求罗某棠恢复原状有法律依据。
　　但在本案中，罗某棠侵权行为相对轻微，侵权事实成立时间已达数年，社会关系趋于稳定，开发商商住小区已开发完毕，对被侵占的土地实际使用价值相对较小，如果恢复原状，社会成本过高，违背立法初衷。因此，法院认定不宜采取恢复原状方式对开发商权利进行救济，但可以考虑由罗某棠承担其他侵权责任方式，如赔偿损失对其权利进行救济。但是，经法院释明后，开发商仍坚持要求恢复原状，所以法院对其请求应依法予以驳回。

本报记者张房耿通讯员李世寅李志金　

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