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一块宅基地引发叔侄对簿公堂

2011-11-29 来源：中山商报 2011-11-29 第 2282 期 A4版　　【收藏本文】

　　商报讯　多年前，吕娟（化名）以较低的价格将其名下的一块近百平方米的宅基地“卖”给了叔叔吕勇（化名）。双方约定将来宅基地的土地使用权将由吕娟名下过户给吕勇。而吕勇在这块宅基地上建好房子后，将让出一层给吕娟一家居住，但后来吕勇没有兑现承诺，双方因此亲人变仇人。去年年底，吕娟一纸诉状将吕勇告上法庭。近日，经过法院十多次调解，两人最终达成和解。
　　■案件回放8万元“转让”宅基地
　　吕勇与吕娟是叔侄女关系，都是东凤镇某社区村民，两人名下各有一块宅基地。2005年12月8日，双方在律师的见证下签订了一份《土地转让协议》，协议约定吕娟将一块面积为98.87平方米的宅基地以8万元的价格转让给吕勇。协议还约定，这块宅基地上的房屋报建、建房、办证、缴纳税款等均以吕娟的名义进行，而且一切费用都由吕勇负责，所建房屋属吕勇所有。此外，如果将来政策允许，吕娟必须配合吕勇将土地使用权进行更名、过户至吕勇名下。
　　随后，吕勇在这块宅基地上建了一栋房子，使用面积约为330平方米，并把一楼出租给他人开药店，每月收取相应的租金。而在庭审上，吕娟说，在转让前，吕勇曾经承诺要在该宅基地建好的房屋中给一层给吕娟一家居住。但后来，吕勇却对吕娟说根本没有这回事。而吕娟一家也因此没了安身之处。无奈之下，吕娟一家只好在争议的宅基地后临时搭建了一间小房屋住了下来。
　　据了解，吕娟和吕勇两人曾多次协商，社区居委会也曾参与调解，但一直没有结果，双方关系越来越僵。为了不让吕勇使用宅基地，吕娟还多次断掉吕勇家里的水电。 2010年12月23日，吕娟将吕勇诉至法院，要求判令双方签订的《土地转让协议》无效，确认原告吕娟仍是该宅基地的所有权人，且要求被告吕勇立即搬出该房屋。
　　■争议焦点双方协议是否有效？
　　案件的审理过程可谓一波三折，出现过原告吕娟变更诉求，被告吕勇提起反诉的情况。在前后四次庭审中，双方的争议焦点始终是宅基地转让协议的有效性问题。
　　在庭审上，原告吕娟认为协议无效，理由是在双方签订协议时，她还未取得该土地使用证，且按相关《物权法》、《土地管理法》规定原被告无权私下进行转让。而被告吕勇则认为，协议里已约定，在相关政策允许的情况下，吕娟应协助吕勇将集体土地转为国有土地再过户到被告名下。现原告吕娟单方违约，若要拿回该宅基地，必须赔偿该宅基地上的建筑房屋费用及转让费增值部分，合计82.6万余元。
　　后经法院十多次调解，双方均作了相应让步，同意涉案宅基地归原告吕娟所有；同时为补偿被告吕勇已支付的土地使用转让款以及建筑费用，吕勇无偿使用上述房地产十年。
　　■法官说法转让宅基地须经村委会同意
　　郭宁（该案承办法官）：双方签订的协议有一定瑕疵，虽然新颁布的物权法没有禁止转让宅基地，但仍不能违背“一户一宅”的基本原则，也就是说，被转让的人原先不能拥有宅基地。在具体操作上，也仍有许多限制条件，如原则上只允许土地在同一村里流转，而且转让必须经过村委会同意。就本案来说，宅基地以及新建的房屋均登记在吕娟名下。因此，即使买卖协议有效，如果没有吕娟及社区的配合，吕勇也没有办法完成过户手续。
　　另一方面，这块宅基地上的房子是由吕勇出钱建的，已使用多年，若要求吕勇立即返还该宅基地恐怕很困难，也不太近情理。如果采取评估方式，费用较高且程序繁琐，对双方当事人来说，也是不划算的。

记者江卓文通讯员邝羽陈娟　

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