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购房款利息损失与违约金不可并存


2015-07-09  【收藏本文
[裁判要旨]民事诉讼中,对于当事主张的利息应区分是利息损失还是利息收益。商品房买卖合同解除合同后,购房人所主张的购房款利息属于利息损失,适用损害赔偿的债上请求权规则,它与违约金在性质、功能上相当,根据合同法上约定优先原则,二者不能并存,应优先适用违约金条款。如果违约金不足以弥补实际损失,可依当事人申请对违约金作出适当调整。
[案号] 一审:(2013)中一法三民一初字第286号
     二审:(2014) 中中法民一终字第90号
[案情]
上诉人(原审被告):中山市荣基房地产有限公司(简称荣基房地产公司)
被上诉人(原审原告):李萍
  2010年1月12日,李萍、荣基房地产公司签订商品房买卖合同,约定:李萍向荣基房地产公司购买位于中山市三乡镇骏豪名居A1-5幢2号房;房屋套内建筑面积230平方米;按套内建筑面积计价,每平方米7332元,购房总价1686360元;李萍于2009年12月30日前付清全部购房款;荣基房地产公司应在商品房交付使用后720日内,持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案,如因荣基房地产公司的责任,李萍不能在规定期限内取得房地产权属证书的,按如下处理:“如因荣基房地产公司未能按照合同约定提交资料报产权登记机关备案,导致李萍无法取得房地产权属证书的,李萍有权解除本合同,无论李萍是否解除合同,荣基房地产公司均应按已付房价款的每日万分之一向李萍支付违约金。”合同还对其他事项进行了约定。合同签订前,李萍分别于2009年12月1日、15日、30日向荣基房地产公司支付购房款5万元、55万元、1086360元。2010年1月12日,李萍、荣基房地产公司就涉案房屋到产权登记机关办理了的销售合同登记备案。2010年2月25日,李萍为购买涉案房屋缴纳契税50591元。2010年3月31日,荣基房地产公司将涉案房屋交付给李萍,但因未能按合同约定的期限内,即在2012年3月20日前,将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案,协助李萍办理产权证书。2013年3月20日,李萍致函荣基房地产公司解除双方涉案商品房买卖合同。后因荣基房地产公司拒不退还购房款,李萍遂于2013年3月29日提起诉讼,请求判令:1.确认双方签订的商品房买卖合同已解除;2.荣基房地产公司向李萍返还购房款1686360元;3.荣基房地产公司赔偿李萍因解除合同而造成的契税损失50591元及以上述购房款、契税为本金的利息损失(按同期银行贷款利率自交纳上述款项之日起,至实际返还给李萍之日止,暂计为361858元);4.荣基房地产公司向李萍支付违约之日起至合同解除之日止的迟延办证违约金61383元。一审庭审中经法官释明,李萍表示其提出的各项诉讼请求已经包含调高违约金的意思,如果法院认为需要调高违约金来弥补其损失也没有意见。
[审判]
  广东省中山市第一人民法院审理认为:双方当事人签订的商品房买卖合同合法有效,李萍已支付全部购房款,荣基房地产公司因自身原因未能按期将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案,协助李萍办理涉案房屋的产权证书,构成违约。2013年3月20日,李萍根据约定已就解除合同事宜致函荣基房地产公司,合同于该日解除,李萍有权要求荣基房地产公司退还已付购房款,并有权要求荣基房地产公司赔偿其相关损失。关于契税问题,李萍可以向相关机关申请退税,其在未办理退税手续前提下,直接要求荣基房地产公司赔偿契税损失,依据不足。关于李萍能否同时主张利息损失及违约金问题,双方约定的违约金,仅针对荣基房地产公司逾期办证的违约行为,并不针对合同解除后荣基房地产公司依法应负的赔偿责任,两者依据不同,指向不同,可以一并主张。
中山市第一人民法院判决:一、确认李萍、荣基房地产公司于2010年1月12日签订的商品房买卖合同于2013年3月20日解除;二、荣基房地产公司于判决发生法律效力之日起七内向李萍退还购房款1686360元并赔偿利息损失(从2009年12月1日起以5万元为基数,从2009年12月15日、12月30日,则分别以60万元、1686360元为基数,按中国人民银行同期同类贷款利率标准,计至判决指定的履行期限付款之日止);三、荣基房地产公司于判决发生法律效力之日起七内向李萍赔偿所缴契税的利息损失11538.19元;四、荣基房地产公司于判决发生法律效力之日起七内向李萍支付违约金61383元。如果未按判决指定的期间履行上述债务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24082元,由李萍负担564元,荣基房地产公司负担23518元。
宣判后,荣基房地产公司不服一审判决,提起上诉。
  广东省中山市中级人民法院经审理认为:双方在商品房买卖合同第十四条第4款中约定违约金条款,李萍在追究荣基房地产公司的违约责任时应按照司法解释的规定适用约定的违约金条款,如果其认为约定的每日万分之一违约金低于造成的损失,可以根据合同法第一百一十四条第二款的规定,请求法院予以增加,而不应在适用约定违约金条款的同时要求赔偿购房款的利息损失。鉴于约定的违约金过低,低于购房款按照银行同期同类贷款利率计算的利息数额,结合李萍一审庭审陈述,二审将违约金数额调整为购房款按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息数额。对于契税利息损失是否应予支持的问题,双方对此没有约定违约责任,李萍已经支付契税,客观上造成损失,原审判令荣基房地产公司赔偿李萍契税的利息损失并无不当。
  中山中院判决:一、维持原审判决第一、二、三项;二、撤销原审判决第四项。三、驳回李萍的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行上述金钱给付义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付延期履行期间的债务利息。一、二审受理费共计26677元,李萍负担1020元,荣基房地产公司负担25657元。
[评析]
  本案争议焦点在于李萍因荣基房地产公司逾期办证而解除合同后,能否基于同一违约行为主张违约金的同时,还可主张购房款利息,也即违约金与购房款利息损失能否同时并存问题。对此,审理过程中存在三种不同意见。
  第一种意见认为,诉争利息作为1686360元购房款的法定孳息,现基于合同解除购房款返还给李萍,因双方对利息没有约定,故诉争利息作为法定孳息,应归原物(购房款)所有权人李萍。
  第二种意见认为,双方约定的违约金仅针对荣基房地产公司逾期办证的违约行为,并不针对合同解除后依法应负的赔偿责任,两者依据不同,指向不同,可以一并主张。
第三种意见认为,双方约定有违约金条款,应优先适用违约金条款,不能再支持其赔偿利息损失的请求。如果违约金不足以弥补实际损失,可申请整高。
  笔者认为,上述第三种意见是正确的。本案基础法律关系是单一的,李萍所主张购房款利息属于利息损失,应适用债权法上的损害赔偿规则,它与双方约定的违约金,均是基于荣基房地产公司逾期办证这一违约行为,两者在在性质、功能上相当,根据合同法上约定优先原则,二者不能并存,应优先适用违约金条款。如果违约金不足以弥补实际损失,李萍可申请对违约金作出调整。具体讲,本案应注意以下三个问题。
一、关于利息应作两个范畴的区分
  现实生活中“利息”一词用法广泛而笼统,双方当事人只要明白即可。但在民事诉讼中,当事人所主张的“利息”有时是指利息收益,它在性质上属于法定孳息;有时则是指利息损失,即法定孳息的损失。两者性质不同,适用的裁判规则不同。实务中,法官对“利息”的性质认定不同,会导致案件处理结果截然相反,因此,有必要对“利息”的性质作仔细甄别,明确其到底属于法定孳息收益还是法定孳息的损失。
  利息收益,即法定孳息收益的归属问题,应根据法定孳息的相关规则,即在法律没有特别规定或当事人没有特别约定时,孳息的所有权归原物(本金)的所有权人。利息收益的归属和给付,属于物权法判断范畴,它无需考虑当事人的过错情况,也不受诉讼时效的规制。而利息损失,即法定孳息损失的填补问题,则属于债权法判断范畴,它受诉讼时效的规制,同时应当依照损害赔偿的相关法律规定,由过错方赔付,双方当事人均有过错的,根据双方的过错程度分担。因此,正确认定利息的性质,是正确处理案件的前提。无论是利息收益还是利息损失,都是在具体的法律关系中发生,利息的定性需要结合案件的类型和法律关系的具体情况来考察。例如笔者遇到一起离婚后财产分割案件中,双方离婚协议中约定夫妻共同存款900万10年定期存款归女方所有,10年期满后,男方以离婚协议对利息没有约定为由起诉要求分割利息。对此,笔者认为,关于夫妻共同财产的分割,属于物权法判断范畴,而不是债权法判断范畴,因双方在离婚协议中已约定900万存款本金归女方所有,故根据法定孳息的相关规则,10年定期存款利息理应归女方所有。相反,在绝大多数案件中,当事人所主张利息依据是民事责任的承担,因而该利息在性质上应属于利息损失即法定孳息损失,它属于债权法判断范畴,受过错因素和诉讼时效的规制。本案中,用于支付的购房款人民币,属于特殊的种类物,其一经支付所有权即发生转移,所有权归属是明确的,李萍所主张返还购房款是基于荣基房地产公司逾期办证这一违约行为所产生的债上请求权,而不是确定这1686360元购房款归谁所有问题。相应的,李萍所主张购房款利息不是基于利息收益的归属问题,而是基于利息损失的请求赔偿,它属于债权法上损害赔偿金判断范畴,应适用债上请求权关于损害赔偿的相关法律规定。上述第一种意见正是对于利息性质未作区分,混淆了物权法和债权法判断范畴两个不同的规则体系。
二、关于利息损失与违约金的关系
  本案中李萍所主张购房款利息与违约金能否并存,需要对两者的基本性质作出界定。关于违约金的基本性质,从合同法第一百一十四条的规定来看,其对违约金描述以及对违约金的调整是以“造成的损失”为参照系数的,也即仍受民法“损失填补”原则规制,故其基本性质应界定为“预定的损害赔偿金”,是以补偿性为基础的,它是当事人在违约事实发生以前确定的。当然,违约金的补偿性,并不排除对违约人否定性评价,不能掩盖违约的可非难性。从促使债务人积极履行的角度考虑,在立法上确定违约金为补偿性的同时,要明确违约金的数额应当包括可得利益的损失,纠正司法实践中不保护可得利益的做法。这样,补偿性违约金可以得到类似于惩罚性违约金的效力。另外,在确定违约金的基本性质为补偿性的同时,不排除当事人在公平、证实信用原则指导下,约定使用惩罚性违约金,事实上在迟延履行的情况下,违约金的惩罚性是难以避免的。
  由于我国合同法上的违约金其基本性质属于“约定的损害赔偿金”,是以补偿性为主的,故其与损害赔偿金在性质及功能上是相当的。二者的区别在于:违约金数额是事先约定的,而损害赔偿金是在违约发生后计算出来的;违约金的适用可以节省损害赔偿额计算上的麻烦,避免就损失举证所遇到的困难。违约金的适用原则上不以实际损害为前提,不管是否发生了损害,当事人都应支付违约金。而损害赔偿金的适用则要以实际发生损失为前提,如果非违约方在违约发生后不能证明违约造成的实际损害,则不能适用损害赔偿金。基于违约金与损害赔偿金在性质、功能上的相当性以及违约金适用上的方便性,根据合同法上的约定优先原则,可以确定两者的基本关系为二者不能并用,且应优先适用违约金条款(责任)。至于约定的违约金如果低于或过分高于违约造成的实际损失,根据合同正义的实质判断,当事人可以请求人民法院可仲裁机构作出适当调整。
  本案中,基于荣基房地产公司逾期办证这一违约行为,李萍在行使合同解除权后,其所主张的购房款利息损失,如前所述属于损害赔偿范畴,其与双方约定的违约金性质相同,都属于补偿性,两者不能并存(上述第二种意见,忽视了合同已解除、李萍所主张购房款利息损失及违约金均是基于同一违约行为这一基础事实)。二审判决关于违约金和购房款利息损失不能并存的论证和说理是正确的,判决所确定的双方的权利义务也是恰当的,符合民法“损失填补”这一基本规制。但美中不足的是,二审判决主文表述稍欠专业精准,可能出于改判率的考虑,直接判令给付购房款利息损失和契税利息损失,并未体现出约定优先原则,优先适用违约金条款。从法理上讲,本案处理应确定两个顺位规则:第  一、应优先适用违约金条款;第二、鉴于诉争购房款利息损失和契税利息损失都属于荣基房地产公司违约导致合同解除后李萍所遭受的实际损失,该损失远高于双方约定的违约金数额,故可基于李萍主张对违约金作出适当调整,具体可调整为购房款利息损失和契税利息损失的总和。
三、关于违约金能否依职权调整问题
  关于违约金能否依职权调整问题,司法实践中有不同做法。笔者认为,违约金的调整只能依申请而不能依职权进行。理由如下:违约金是当事人通过协商预先确定,在违约发生后作出的独立于履行行为以外的给付。根据合同自由原则和权利处分原则,在当事人未提出反诉或者抗辩要求法院调整违约金的情形下,法院应当充分尊重当事人的合同约定,不宜通过公权干预私领域,不宜依职权对违约金进行调整。
  但是,基于我国目前的社会现状,部分当事人可能对于法律的了解还很欠缺,如果违约金数额明显过高或过低,而享有违约金调整请求权的一方当事人经济水平低下,却又缺乏法律知识,没有提出调整请求的,为取得良好社会效果,真正实现公平正义,可以考虑对享有违约金调整请求权的一方当事人予以释明。具体到司法实务中,在当事人仅纠缠于是否构成违约而未对违约金高低进行主张权利时,人民法院应行使释明权:假设被告存在违约行为,对违约金的数额有何异议。本案一审庭审中,经法官释明,李萍表示其提出的各项诉讼请求已经包含调高违约金的意思,如果法院认为需要调高违约金来弥补其损失也没有意见,鉴于此,二审对违约金数额作出调整是恰当的。
 
(本文发表于《人民司法·案例参考》2014年第24期,作者系中山市中级人民法院民一庭庭长、审委会委员)
 

 
张煌辉  打印】【关闭

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