一起车位纠纷引发百多宗案件中山法院网

文章来源

当前位置：

首页 >> 审判执行动态 >> 正文

一起车位纠纷引发百多宗案件

2010-06-11 来源：中山商报 2010-06-11 第 1749 期 A4版　　【收藏本文】

　　两业主购买小区300多停车位用于投资，不料五六年下来，租售结果都不理想，反而与物业公司因物业管理费纠纷闹上法庭。
　　6月7日，市第一人民法院刚刚成立的立案调解及速裁组经过1个月的时间，就成功调解这起涉及100多宗案件的纠纷，并为根本性解决该小区存在的矛盾、提高该小区的物业管理水平奠定了基础。
　　有律师认为，本案反映出小区停车位的法律定位问题，如果能够通过判决形式对相关法律问题予以厘清，产生一个经典的判例，对于我市的法制建设、减少在类似问题上的纠纷或许更有意义。
　案情回顾
购车位谋升值反欠下物业费
　西区沙朗怡星花园小区的300多个停车位都归于两位业主。但是，真正在停车位上停车的不多，其他业主宁可把车停在小区绿化带和人行道上。这导致拥有停车位产权的两位业主收益大受影响，于是便以小区物业管理公司没有管理好小区为由，拒绝交纳物业管理费。
　　经多次协商不成，今年5月5日，怡星花园小区的物业管理公司中山市枫帆物业管理有限公司一纸诉状将其中一位业主告到法院，要求其支付拖欠的物管费和滞纳金共计5万多元。
　　被告的丈夫萧先生明确无误地告诉法官，拖欠物业管理费是事实，但之所以这样做，是因为物业公司没有将小区管理好，其他业主将车子乱停乱放都没人管。“假如法院判我们输，我们会履行判决义务，但只要小区车位问题不解决，我们还会继续拖欠管理费。”萧先生如此向法官表态。
　　萧先生之妻萧太是购买小区车位的两位业主之一，其名下有怡星花园32个停车位、92个摩托车位和12个商铺的物业。物业公司之所以只告萧太，是考虑到另一位业主正在怀孕，担心产生不好的后果。但是如果把萧太告赢了，下一步肯定要告另一个业主。
　解决方案
将车位打包转给物业公司出租
本案的承办法官、市第一人民法院立案庭副庭长匡勇觉得本案并不复杂，原告提供的证据也比较充分，但被告抗辩的事实在情理上也有一定合理性，如真的按被告所说，即时最后案件判决了，也极有可能案结事不了。他希望能够找出一种根本性地解决这个小区物业管理问题的方式。
　　通过现场调查，匡勇发觉原告和被告有一个共同点：枫帆物业公司的法人代表表示十分希望能把小区管理好，而萧先生也告诉法官：“发生这些事情并非我们的本意，我们也不想为这些事情伤脑筋了，只要物业公司能把小区管理好，物管费我们一定会给的。”于是，匡勇试图换个角度处理案件：先把小区日后的物业管理问题理顺，之前的物管费不就迎刃而解了吗？
　　为了方便原被告双方，在一个星期天的下午，匡勇和同事来到枫帆物业公司的办公室，萧先生还特别把另一位拥有停车位的业主也叫了过来，称“我们是绑在一起的，要解决就一揽子彻底解决。”
　　经过3个多小时的沟通，匡勇试探性地向当事人提出建议方案：“双方能不能考虑一下合作的可行性？比如萧太让自己的管理人员撤出小区，将名下车位和商铺统一打包给原告管理和出租，这样也有利于小区的统一管理，避免出现混乱。”这一意见马上就得到萧先生的赞同。物业公司经过评估，也接受了这一方案。至此，纠缠怡星花园小区达数年之久的停车位纠纷得到圆满解决。
现场回访
业主认为租车位比买车位更划算
　昨天，记者冒雨来到怡星花园，时值中午，小区停放车辆较少，给人感觉也算整齐，但仍有在路边停车的。这些车位大致分为两类，一类位于楼房底楼镂空处，一类就是楼房边的空地上。一些车位旁边还放着车牌号。许多停车位旁边都张贴着车位“租售启事”，上面写道：汽车位出售，每个5.5万元（60年产权），出租价格则是每月150元，或每年1650元。摩托车车位出售每个7800元（60年产权，买一送一），出租价格则是每月30元或每年300元。
　　小区内一位不愿透露姓名的业主告诉记者，他们小区目前有两家物业管理公司，一家专门负责收取车位费，另一家则负责其他的物业管理业务。但是，收取车位费的那家公司收费从未开具过发票，而其出具的收据也没有公章，仅盖有一个私人印章。该业主说：“所以，我也不能确定他们到底算不算是物业公司。”
　　该业主明确向记者表示，他至少目前还不打算通过购买方式获得停车位，原因很简单，就是购买太贵：“5.5万元买60年，相当于一年900多元，我按年缴，自觉得更划算，至少，压力没有那么大。”
　　对于小区物业公司与萧太等人的官司，该业主表示不清楚。但是，他曾听说过小区因停车问题产生过不少纠纷，如一些停在路边的摩托车被人抬到小区外放着，而停在路边的汽车、自行车也出现过被人放了气的现象。
　业主表态
解决后可腾出精力做其他事情
萧先生对记者说，在2003年左右，他太太和她的一个朋友（也是女性）看到怡星花园的停车位能够以低于市面价格获得，便动了投资念头，两人分别买了100多个停车位，那位朋友买的还稍微多一点。当时的想法是，以后车子会越来越多，届时，这些车位无论是出租或是出售都可能有比较好的升值前景。不料车位到手后，买没人买，租没人租，即使少数出租出去的，也难以收到租金，曾经出现过半年时间仅收回几百元租金的情况。几年下来，这笔投资目前亏得一塌糊涂。
　　对于这次法院调解的处理方式，萧先生表示“非常满意”，因为这样他就可以不在操心这个事情，把精力腾出来做其他的事情。
　律师意见
停车位的法律定位问题依然未厘清

　广东广诚信律师事务所律师吴崇岳认为，像萧先生这样的投资车位行为在当时应该是没有太大问题的，但是现在就面临物权法的一个理解问题。《物权法》74条规定，物业管理区域内，规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足本区域业主的需要。但是，物权法在2007年10月1日实施，而萧老板购买车位的行为发生在2003年，法律不追溯既往，所以物权法的规定对本案难有实质性的约束力。但是，有一点是必须明确的，极少数人试图通过垄断停车位方式获取暴利是不应该的，无论停车位转过多少趟手，或者由谁收取车位费，其最终价格必须遵守中山市物价部门的规定，不能漫无天际层层加价。
　　其实本案反映出的一个深层次问题是对于小区停车位的定位问题。停车位是否属于住宅小区的公用设施？若不是，法律依据何在？若是，那么像这种由少数人占据的情况该如何处理？是否会对其他业主的权益造成损害？有些什么样的损害？本来这个案子是一个从法律上厘清这些问题的最佳案例，但是由于最后调解结案，许多问题都被模糊化了，这可以说是一个遗憾。
　　吴崇岳表示，他倾向于车位是房屋所有人所必需的配套公用设施，如果开发商将其销售给极少数业主形成垄断，即使不考虑《物权法》的规定，其他业主也可以依据《合同法》中损害他人利益的条款，要求法院判定原销售车位的合同无效。一种比较理想的做法是，开发商在销售车位时，应当首先转让给本小区内未取得车位的业主。若没有车位的业主未在规定期限内购买车位，方可按公示的价格，转让给本小区已购车位的其他业主。如果开发商的车位还未售完，经过公示后，可以将剩余车位整体转让给某一个人，同时规定，该人再次转让时，必须销售给本小区业主。“当然，这只是我个人的一点意见，目前这样做其实也缺乏明确的法律依据。”吴崇岳说。

◆记者徐兵通讯员周祖龙李文　

【打印】【关闭】