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总体来说，此次司法解释是站在维护业主权利、约束物业服务公司的立场来制定的。 本报记者 夏升权 摄
前日，最高人民法院公布了《物权法》的两部司法解释--《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律问题的解释》和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律问题的解释》，二者将于10月1 日起施行。
昨日，记者专访了广东保信律师事务所程禹斌律师，对于两部司法解释中的焦点进行解读。程禹斌认为，两部司法解释在 "住改商"、业主的知情权、物业服务公司（以下简称"物业"）未获续聘无权收费、车位应当首先满足业主的需要等方面的规定，均对中山的实际情况积极意义。他认为，总体上来说，此次司法解释是站在维护业主权利、约束物业服务公司的立场来制定的。
没有房产证也是业主
【司法解释】基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。
■ 解读：当前业主的认定，基本上是指产权证上的人，导致一些因夫妻关系、继承遗产等取得产权的人，或者正在办理产权的人，无法行使表决权，影响小区管理。程禹斌认为，这次对于业主的界定，那些已经买了房子但未取得房产证的人也属于业主，也能够享受小区业主所拥有的权利。
车位应首先满足业主的需要
【司法解释】建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。
■ 解读：据了解，广州市的物业管理条例规定，小区车位必须遵循先租后卖的程序，不能强迫业主购买。这次的司法解释尽管没有这么明确的规定，但是也规定了车位出让的方式应当包括出售、附赠或者出租，应当首先满足业主的需求。
业主可要求物业公开服务合同和公共部分的收益
【司法解释】业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：
（一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；
（二）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；
（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；
（四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；
（五）其他应当向业主公开的情况和资料。
■ 解读：以往，业主要求开发商公开一些资料，例如小区广告收入、物业服务费的使用情况、物业公司的花销等，开发商经常不予理睬，而业主也无可奈何。这一解释出台后，明确了即便是单个业主也有权利要求开发商公布相关的资料，这是对业主知情权的保证。
住改商须整栋业主同意
【司法解释】业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意。本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。
■ 解读：以往“住改商”经过规划局的审批后，并不要求征求每一位业主的同意。这次的司法解释实际上大大增加了“住改商”的难度，只要有1名业主向法院主张不同意，就可以“一票否决”。
物业不履行维修养护等义务业主告状将获法院支持
【司法解释】物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。
■ 解读：司法解释明确了单个业主也有要求物业公司履行义务的权利，这是以往所没有的，这就给业主的维权提供了更有力的保障。
物业未获续聘无权收费
【司法解释】物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，人民法院应予支持。
■ 解读：中山此前发生过这样的案例，被业主委员会解聘的物业服务公司拒绝退出，这次的司法解释明确，即便是物业拒绝退出，并继续提供服务，但是没有理由要求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费，物业公司等于白干。
本报记者吴娟
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